Baggrund for praktikrapporten i
Praktikantens rolle i projektet 1
Praktikrapportens udgangspunkt 1
M''let for rapporten 2
Metode 4
Problemfelt og problemformulering 4
Empiri 4
Teori 5
Afgr''nsning 7
Landeprofiler 8
Den danske lejeboligsektor 8
Markedstilstand 11
Hvem angiver prisen p'' lejemarkedet? 11
Overordnet teoretisk begrundet svar 12
Hvem vinder ved huslejeregulering? 12
Dele af huslejereguleringspakkerne er rationelle i et ''konomisk perspektiv 12
Baggrund for praktikrapporten
Denne praktikrapport er skrevet p'' baggrund, af en rapport undertegnede deltog i at udarbejde for Erhvervsstyrelsen fra september 2016 til november 2016. Denne omhandlede en redeg''relse af boliglovgivningen vedr''rende ejerlejligheder i Danmark, Sverige, Norge, Holland og Tyskland. Ydermere blev en supplerende rapport udarbejdet, vedr''rende Englands deregulering af boligmarkedet fra 1980 og frem. Oxford Research (praktikstedet) havde til opgave, at redeg''re for f''lgende:
o o Hvilke former for bolig har de respektive lande, og hvad er fordelingen dem imellem?
o Hvilket prisniveau har de respektive boligformer?
o Hvilket juridisk rammev''rk er der for at bygge, udstykke samt s''lge ejerlejligheder?
o Hvilke finansieringsformer findes der?
Rapporten blev udarbejdet for en arbejdsgruppe, best''ende af forskere, fuldm''gtige fra [dav''rende] UIBM, jurister og konsulenter fra interesseorganisationer. Form''let med rapporten, var at belyse hvordan de omkringliggende landes boliglovgivning var sammensat, og hvorvidt der var dele som Danmark, med fordel, kunne '''adoptere'''. Delrapporterne for Norge, Sverige og Holland, blev udarbejdet af Oxford Research Danmarks s''sterselskaber i hhv. Norge og Sverige samt den faste hollandske samarbejdspartner, Panteia.
Praktikantens rolle i projektet
Det var undertegnedes opgave at lave delrapporterne for Danmark og Tyskland. Ydermere skulle undertegnede kvalitetssikre delrapporten fra Holland udarbejdet af Panteia. Arbejdet involverede i f''rste omgang indledende deskresearch, udarbejdelse af interviewguides til brug til interviews med de nationale eksperter, foretage interviews med f''rn''vnte og udarbejde det statistiske materiale. Dern''st skulle det afrapporteres til projektansvarlig i f''rdig form.
Praktikrapportens udgangspunkt
I arbejdet med ovenst''ende gjorde undertegnede en r''kke fund, der om end de ikke var relevante, for den bestilte rapport, stadig forekom interessante nok til at berettige videre research. Disse fund omhandlede alle lejemarkedet, og vedr''rte f''rst og fremmest to aspekter; i) Hvordan fasts''ttes prisniveauet i de respektive lande og hvilken grad af regulering finder sted og ii) i et Rational Choice akt''r perspektiv, hvilke udfordringer opst''r der som f''lge af den (de)regulering der kan forefindes, n''r akt''rer har modstridende interesser. F''rstn''vnte er prim''rt et deskriptivt sp''rgsm''l, der omhandler omkostninger for lejer, ved leje af bolig, medens sidstn''vnte er af analytisk karakter, og sp''rger til, hvilke(t) incitament(er) de to respektive akt''rer (her udlejer og lejer), har i deres indbyrdes forhold i relation til en r''kke problemstillinger omhandlende bl.a. gr''n omstilling, landenes h''ndtering af korttidsleje samt informations assymetri.
M''let for rapporten
Hensigten med denne praktikrapport er derfor at analysere de givne fund, og belyse et omr''de (lejesektoren) der om end det har et lille impact p'' de finansielle markeder, er af vital karakter for en anseelig del af borgerene i de respektive lande.
F''rst og fremmest skal der pr''senteres et litterature-review, hvilket ikke er en nem opgave for dette felt. Til at begynde med er litteraturen, i bedste fald mangelfuld hvis ikke for''ldet eller s''gar ikkeeksisterende. Dern''st fokuserer den private-sektors research ang''ende lejesektoren prim''rt p'' investeringssiden og muligheden for afkast herfra, hvilket ikke gavner denne rapport. Fremfor derfor at lave et regul''rt litterature-review, foretages der en profilering af de tre respektive lande – Danmark, Holland og Tyskland og der har til form''l at tilvejebringe den nyeste information om de respektive landes juridiske rammev''rk og markedssituation for leje af bolig. Dette er den f''rste del af rapporten. Anden del diskuterer de incitamentsstrukturer som de respektive landes rammev''rker foranlediger til. Der diskuteres en r''kke eksempler, bl.a. Berlins forbud mod kortidsleje (Airbnb), den hollandske socialboligsektor (EU'''s st''rste) og subsidiering af boligrenovering med henblik p'' energibesparelse (gr''n omstilling).
Det overordnede sp''rgsm''l der arbejdes ud fra er f''lgende:
o Hvilke former for regulering af pris og brug af bolig, kan der forefindes i de respektive lande, Danmark, Holland, og Tyskland?
Derudover er der f''lgende to undersp''rgsm''l:
– o Kan de fire landes regulering klassificeres i et overordnet system?
o Hvilke incitament strukturer indbyder de respektive landes regulering til, og hvilke besv''rligg''res?Metode
Metodedelen af denne rapport er opdelt s''ledes:
o o Udredning af problemfelt og problemformulering
o Rapportens opbygning
o Empiri ''' kilder, til- og fravalg
o Teori
o Afgr''nsning af rapport
Problemfelt og problemformulering
Der fokuseres p'' de nationale markeder, og de nationale juridiske rammev''rker i denne rapport, hvorfor problemstillinger vedr''rende EU og dennes (''nskede) indflydelse ikke inddrages. Dette er gjort, da det ikke er muligt at inddrage i en rapport af denne st''rrelse.
Udgangspunktet er en gennemgang af den litteratur og data der er tilg''ngelig for de respektive lande ''' ikke et decideret litteraturereview, men derimod en landeprofil. Disse vil indeholde en redeg''relse for baggrunden for boligmarkedernes sammens''tning, selve sammens''tning boligformerne imellem, prisniveau, indkomstbelastning og overbelastning, subsidieringsmuligheder, finansieringsmuligheder, og ejendomsret. Ydermere sp''rges der til muligheden for korttidsleje, i kraft af den aktuelle situation i USA og Tyskland, hvor der er blevet stadf''stet forbud mod kortidsleje og uregistrerede ferieboliger. Redeg''relse for ovenst''ende emner er kernen i f''rste del af rapporten, og er ogs'' det der ligger til grund for besvarelse af problemformuleringen. Anden del henvender sig i st''rre grad til de to undersp''rgsm''l, der s''ger at udfolde den empiri, der pr''senteres i landeprofilerne.
Ved at redeg''re for landenes respektive markeder og rammev''rk, g''res det muligt at diskutere en r''kke problemstillinger, i forhold til hvorvidt disse er mulige under de givne regimer.
Empiri
Der er en lang r''kke overvejelser omkring brugen af empiri for et felt som lejeboligmarkeder. F''rst og fremmest g''r den evige udvikling, at rapporters '''fund''' ofte er for''ldet meget hurtigt, da det grundlag de har beg''et analyse p'', er forandret undervejs ''' lovgivning skifter, nye ''konomiske incitamentspakker lanceres, etc.
Denne rapport g''r brug af en r''kke institutioners materiale, herunder TENLAW-samarbejdet mellem EU og Universit''t Bremen, Bolig''konomisk Videncenter, London School of Economics and Political Science, Housing Europe, samt ministerier for de respektive lande. For alle disse g''lder det, at alle henvisninger er eftertjekket, s''ledes at det kan sikres, at argumenter videref''rt stadig bygger p'' de nyeste lovpakker. TENLAW der er det st''rste lejelovgivningsprojekt i EU nogensinde, har for eksempel en r''kke defekter omkring prisfasts''ttelse i Tyskland, men besidder stadig en lang r''kke af information omkring subsidiering af husleje ved '''nedsat leje''' eller '''social leje''', samt information om kontraktindg''else, hvorfor kilden stadig er nyttig, men kun i visse aspekter.
Alt kvantitativt materiale er hentet fra officielle kilder. For variabler ang''ende boligstatus, markedsandele for boligtyper, indkomstbelastning, g''lder det at de er hentet fra de nationale statistikbanker:
o Holland: Centraal Bureau voor de statistijk (CBS)
o Tyskland: Statistisches Bundesamt (DESTATIS) & Zensus2011
o Danmark: Danmarks Statistik (DS)
For alle lande g''lder det at de nationale tal er sammenholdt med OECD'''s Better Life Index, EU'''s CensusHub2 og Eurostat. Herved videreleveres kun tal der kan efterpr''ves. Dette skal forst''s som at der videreleveres de nyeste verificerbare tal. S''rligt i Hollands tilf''lde har det v''ret n''dvendigt at dobbelttjekke, da den hollandske decentralisering af boligpolitik, har gjort at det statistiske materiale er mangelfuldt i centraldatabasen (CBS).
For materiale af ''konomisk karakter, bruges b''de statslige myndigheders egne opt''llinger som f.eks. Tysklands prisindeks(er) og dav''rende Udl''ndinge- Integrations- og Boligministeriets boligstatistiske database, sammen med analyser af de st''rste boligportalers aggregater ''' f.eks. tyske Immowelt, og slutteligt OECD'''s Better Life Index. Priser er angivet i DKK/M2.
Teori
Rapporten tager sit udgangspunkt i det ''konomiske individ, forst''et som det fuldt rationelle individ. Dette er et Rational Choice udgangspunkt, og f''lger r''sonnementet om at menneskelig handling er drevet af ''nsket om gevinst herved. Det bygger p'' de markeds''konomiske antagelser om menneskelig adf''rd ''' navnlig at individet har transitive pr''ferencer, al ageren er nyttemaksimerende, valg tr''ffes efter konsekvensberegning p'' egen person, alle valg der foretages er de optimale valg og akt''ren besidder fuldkommen information ''' der er ingen information skjult for vedkommende i '''k''bs''' ''jeblikket. Dette individ (basal akt''r) er ogs'' n''dvendigt for at en '''perfekt konkurrence''' situation kan opst''. Ved et s''dant marked forst''s at den (Pareto) optimale l''sning kan opn''s, fordi vilk''rene for handel er perfekte; der er et stort antal af firmaer (s''lgere), ingen asymmetri i information for k''ber og s''lger (begge ved det samme; alt), og hverken s''lger eller k''ber kan s''tte prisen p'' varen, men er derimod pristagere. Selvsagt er dette sj''ldent tilf''ldet, og i udgangspunktet kan det heller ikke forventes, at v''re det p'' lejeboligmarkedet. Men afvigelser fra idealet er lige s'' interessante, som selve overholdelsen. Idealtilstanden er frav''ret af markedsfejl, disse kan defineres som grundl''ggende mangelfuld konkurrence eller monopoltilstand, eksternaliteter (ekstern effekt), ufuldst''ndig information eller asymmetrisk information (for ''n eller begge parter), offentligt gode, markedsbarriere og makro''konomiske problematikker som f.eks. inflation eller arbejdsl''shed. For alle disse g''lder det, at s''fremt de er til stede (b''de enkeltvis eller flere) da vil priss''ttelsen p'' en vare ikke v''re optimal og der vil v''re et d''dv''gtstab af velf''rd.
For en analyse af lejeboligmarkedet kan alle markedsfejl, med undtagelse af offentligt gode, pr''senteret her v''re til stede. Mangelfuld konkurrence i form af monopol- eller oligopolistisk tilstand med f'' udbydere men store udbydere eller stor offentlig boligsektor, der underminerer privat konkurrence og agere som priss''tter. Eksterne effekter i form af afledt effekt af ens forbrug af lejligheden, f.eks. udledt forurening som f''lge af forbrug eller st''jgener. Markedsbarriere kan v''re tilstede i kraft af at der ikke er ''n pris for k''ber og s''lger, som er kontinuerlig, i stedet ''ndrer prisen sig l''bende i form f.eks. huslejestigninger. Ufuldst''ndig information kan v''re tilstede i to former; '''Adverse selection''' ''' tilstand af misinformation f''r transaktion, hvor ''n part har information den anden ikke har, hvorfor prisen ikke reflekterer det optimale niveau. Her kunne det eksempelvis v''re information om boligens kvalitet som udlejer besidder, men lejer ikke g''r. Asymmetrisk information kan ogs'' g''lde efter transaktionen i form af '''Moral Hazard''' ''' Her indg''r parterne en k''bsaftale, hvorefter en part ''ndrer adf''rd, som havde anden part vidst dette inden, havde f''et prisen til at ''ndre sig. Det klassiske eksempel er forsikringstager der indg''r aftale med forsikringsaftale med selskab, under foregivelse af v''re en '''fredelig''' person, hvorefter n''r kontrakt er underskrevet begiver sig i kast med faldsk''rmsudspring. Her er konsekvenserne af ''n parts handlinger ikke l''ngere ligeligt fordelt takket v''re vedkommendes handlinger inden kontraktindg''else. Dette kan g''re sig g''ldende p'' lejeboligmarkedet i kraft af f.eks. en s''lgers foregivelse af at v''re p'' ''n m''de, men derefter agere p'' en anden efter boligkontrakt er underskrevet. Slutteligt kan makro''konomiske problemstillinger g''re g''ldende, i form af udsving i investering i sektoren, hvilke kan f''re til manglende byggeri, og herved stigende boligknaphed, der ''ndrer forholdet for priss''ttelsen.
Denne teoretisering og s''rligt dets akt''rbegreb er absolut i dens konstruktion, hvorfor den m'' siges at v''re b''de kr''vende og sj''ldent opfyldt. Et komplet frav''r af manglende information, eller antagelsen om akt''rens evne til at '''forst''''' al denne information og derved opn'' fuld nytte (nyttemaksimering), har ledt til en hel teoretiserings opstand i k''lvandet p'' den i form af '''Bounded Rationality''' teorien. Heri argumenteres det at akt''ren, om end vedkommende kan v''re m''lorienteret som i Rational Choice, s'' kan denne ikke besidde al information, og valg tr''ffes som f''lge af deres tilfredsstillende natur (eller stigafh''ngighed) fremfor det optimale. Denne kritik i sig selv, kan v''re relevant for analyse af s''rligt kontraktforhold og prisfasts''ttelse herefter.
Afgr''nsning
Det forventes ikke rapporten kan efterpr''ve hver et aspekt af denne teori. Positivistisk teoretisering og frav''r at normativitet g''r, at om end der kan ses meget klart p'' hvad '''der er''', s'' er det sv''rt at sige hvad '''der b''r v''re'''. Men i en rapport, hvis form''l er f''rst og fremmest, at tilvejebringe ny (grund)information, er det et nyttigt og pr''cist blik, s'' l''nge det holdes for ''je, hvor langt teoretiseringen kan str''kkes. Ud fra teorien kan der siges, hvordan den overordnede markedssituation i forhold til idealet om perfekt konkurrence, samt hvad en given situation foranlediger til, f.eks. et specifikt stykke lovarbejde p'' omr''det. Men at str''kke det til at konkludere at det vil ske, er ikke muligt uden efterpr''velse og rigid dataindsamling. I s''danne tilf''lde er rapporten varsom, medmindre datagrundlaget indhentet tillader andet.
Landeprofiler
I denne del af rapporten pr''senteres hvert af de tre landes lejeboligmarkeder. F''rst pr''senteres det danske, dern''st det hollandske og slutteligt det tyske. Alle f''lger den samme manual:
o o Overordnet boligmarked og markedsandel for lejeboliger
o Prisniveau for lejeboliger (b''de social og privat)
o Prisfasts''ttelse og g''ldende lovgivning for lejeboliger
o Opsummering og s''rlige karakteristik
Slutteligt for denne del, f''lger en overordnet opsummering, der vil redeg''re for besvarelsen af problemformuleringen.
Den danske lejeboligsektor
Der er for Danmark, tre prim''re boligformer:
o Lejebolig ''' Privat lejebolig i udlejningsejendom eller hos enkelt udlejer, og almen lejebolig ved alment boligselskab
o Andelsbolig ''' Ejendom der drives og ejes i f''llesskab af forening, hvor medlemmer bebor ejendommen.
o Ejerbolig ''' Enten hus (villa/parcel, r''kkehus og sommerhus) eller separat ejet lejlighed p'' udstykket ejendom.
Fordeling af boligformer
Der er i Boligstats beregning 2.8 mio. boliger i Danmark, med beboerstatus fordelt s''ledes:
o Ejerboliger ''' 50 pct.
o Andelsbolig ''' 7 pct.
o Privat lejebolig ''' 20 pct.
o Almen lejebolig ''' 22 pct.
o Andet ''' 1 pct.
Der er dog en markant spredning i hvor disse ligger, som ses nedenfor i tabel 1:
Tabel 1 – Fordeling af boliger efter ejerskab
Geografi
Ejerbolig
Andelsbolig
Privat lejebolig
Almen lejebolig
Hele landet
50 pct.
7 pct.
20 pct.
22 pct.
St''rre byer
K''benhavn
18 pct.
32 pct.
29 pct.
20 pct.
Frederiksberg
23 pct.
30 pct.
36 pct.
11 pct.
Aarhus
36 pct.
4 pct.
29 pct.
31 pct.
Landomr''der/udenfor de st''rre byer
Region Nordjylland
57 pct.
3 pct.
20 pct.
19 pct.
Region Syddanmark
55 pct.
3 pct.
21 pct.
21 pct.
Region Sj''lland
59 pct.
4 pct.
17 pct.
20 pct.
Kilde: Boligstat, 2016 ''' Boligbestand
Ejerskab er lavest i de st''rre byer og h''jest udenfor disse rangerende fra 18 pct. i K''benhavn til 59 pct. i Region Sj''lland. Ligeledes er andelsboligerne koncentreret i K''benhavn og p'' Frederiksberg. Den almene lejeboligsektor er forholdsvist ligeligt fordelt, dog med et spring p'' 9 pct. i Aarhus''' tilf''lde. For privat leje ligger distrikterne udenfor de st''rre byer omkring landsgennemsnittet, mens de st''rre byer ligger mellem 9 ''' 16 pct. over. Sammenl''gges Ejerbolig og andelsbolig til ejerbeboet, og privat og socialleje som leje, f''s der en fordeling p'' 57/22 pct. Denne ligger under EU-gennemsnit p'' 69,3 pct.
I tabel 2 at 87 pct. af etageboliger er lejeboliger p'' landsplan, mens 80 pct. af huse er ejerbeboet. Landomr''der afviger ikke signifikant fra landsgennemsnittet, mens byomr''derne afviger b''de for ejer og lejer i hus og etagebolig:
Tabel 2 – Fordeling af befolkning i ejer/lejerforhold over boligtype
Hus (Parcel/Stuehus/R''kke-, k''de- og dobbelthuse)
Etagebolig*
Geografi
Ejer
Lejer
Uoplyst
Ejer
Lejer
Uoplyst
Hele landet
80%
20%
0%
13%
87%
1%
St''rre byer
''
K''benhavn
81%
19%
0%
14%
86%
0%
Frederiksberg
91%
8%
0%
22%
78%
0%
Aarhus
77%
23%
0%
9%
90%
0%
Landomr''der / udenfor de st''rre byer
''
Region Nordjylland
80%
20%
0%
9%
89%
2%
Region Syddanmark
78%
22%
0%
8%
92%
1%
Region Sj''lland
79%
21%
0%
11%
88%
1%
*Defineret som 3 boligarealer eller mere i ''n ejendom
Kilde: Danmarks Statistik, 2016 – Personer i boliger efter tid, anvendelse, omr''de og udlejningsforhold
Priserne p'' lejemarkedet varierer afh''ngigt af hvor i Danmark man ''nsker at leje, om det er privat eller alment, samt hvorvidt det er en privat ejerlejlighed der lejes:
Tabel 3 – Pris i DKK/kvm^2
Geografi
Privat leje af ejerlejlighed
Privat lejebolig (udlejningsejendom)
Almen lejebolig*
Hele landet
959 kr.
857 kr.
820 kr.
St''rre byer
K''benhavn
1.059 kr.
801 kr.
778 kr.
Frederiksberg
987 kr.
734 kr.
855 kr.
Aarhus
1.120 kr.
1.036 kr.
756 kr.
Landomr''der/udenfor de st''rre byer
Region Nordjylland
818 kr.
767 kr.
704 kr.
Region Syddanmark
847 kr.
763 kr.
681 kr.
Region Sj''lland
875 kr.
749 kr.
822 kr.
*Her uden ungdoms- og ''ldreboliger. Almen boligpris ang''r her boliger tilg''ngelig for alle i udgangspunktet.
Kilde: Boligstat, 2016 – Husleje (kr./m'') fordelt p'' omr''de, bygnings opf''relses''r og udlejningstype ''' angivet i opf''relses''r i alt.
Leje af en ejerlejlighed er konsekvent den dyreste af de tre boligformer her pr''senteret. Der er en betragtelig spredning for alle kategorierne. Dette sker som f''lge af at husleje varierer efter bygge''ret for ejendommen. Ligeledes afh''nger dette ogs'' forventeligt af geografi. Et eksempel p'' dette er nyopf''rte almene boliger: Landsgennemsnittet for disse i 2015, var 933 DKK/kvm2 mens det for Hovedstaden 1129 DKK/kvm2, 17 pct. difference alene p'' geografi. I 2007 gennemf''rte Christine Whitehead og Kathleen Scanlon en st''rre unders''gelse af '''Social Housing''' (almen boliger) p'' europ''isk plan, og fandt at i Danmarks tilf''lde, var det ofte billigere at eje end at sidde i almen leje, s'' snart man kom udenfor de st''rre bydistrikter.
Prisfasts''ttelse i Danmark
I udgangspunktet er al bolig p'' markedet for leje d''kket af Lov om Leje og Boligreguleringslovens kapitel II. Hvor Lov om Almene boliger og Lov om Leje af Almene Boliger klart fasts''tter at almene boliger kun m'' have husleje der korresponderer til de omkostninger boliginstitutionen har, s'' er det anderledes komplekst for det private lejemarked. For det danske lejeboligmarked for privat leje fasts''ttes pris efter disse prim''re skel:
o Det lejedes v''rdi: Som defineret i Lov om Leje (1939), alle boliger, bygget f''r 1991 og medmindre Boligreguleringslovens kap. II er i effekt. Efter lejeloven blev revideret i 2015, blev brugen af trappeleje fjernet, til fordel for at udlejer og lejer kan aftale huslejefasts''ttelse ved nettoprisindeks. Dette foruds''tter igen at Boligreguleringslovens kap. II ikke er i effekt.
o Boligreguleringslovens (1975) kap. II – omkostningsbestemt husleje ''' g''ldende for alle bygninger med syv eller flere lejeboliger, men skal frivilligt vedtages af kommuner. N''r den omkostningsbestemte husleje fasts''ttes, skal den g''lde for alle i ejendommen; ''n lejer m'' ikke have sv''rere ''konomisk byrde end andre lejere i den specifikke ejendom. Er der seks eller f''rre beboelser i ejendommen g''lder reglen om sm''husejendomme der i den nye lejelov (2015) har samme krav som ovenst''ende til huslejefasts''ttelse, dog med det addendum, at der tages stilling til specifikke forbedringer der kan godkende et nyt omkostningsbaseret huslejeniveau. S''fremt omkostningsbestemt husleje ikke vedtages i kommunen, er udgangspunktet fortsat Det lejedes v''rdi angivet vha. Standardpriser for bolig i omr''det og for typen.
o ''5 stk. 2 i Boligreguleringslovens (1996) kap. II''' Er beboelsen gennemg''ende blevet renoveret / forbedret for et bel''b h''jere 1.600 DKK/kvm2 eller 183.000 DKK i alt inden for to ''r, da er udlejer/ejer fri til at fasts''tte husleje, om end denne ikke m'' overstige det lejedes v''rdi i en alvorlig (uspecificeret) grad.
o Boliger bygget efter 1991, er fritaget for lejeregulering, s''fremt det fremg''r af lejekontrakten. Ligeledes er lejligheder bygget i loftarealer pr. 2004 fritaget for lejeregulering, selv hvis de ligger i en ejendom der har regulering. For b''de boliger bygget efter 1991 og loftlejligheder efter 2004, g''lder ''36 i Aftaleloven dog stadig. Det vil sige at om end omkostningsbaseret husleje fraviges, kan en sag om urimelig husleje stadig f''res.
o I k''lvandet p'' den nye lejelov blev der ligeledes oprettet mulighed for at udlejer, kunne f'' forh''ndsgodkendt huslejen ved lejen''vnet for en pris af 500 DKK. Ligeledes blev gebyret, for lejer, for at indberette sag ved Huslejen''vnet forh''jet fra 167 DKK. til 306 DKK. og der blev oprettet et gebyr p'' 2124 DKK. (pr. sag) som udlejere skal betale ved afslag.
Kogt ned er de prim''re skel i) f''r- eller efter 1991, hvor mange beboelser der er i ejendommen (>6 ; <= 6) og hvorvidt Boligreguleringsloven implementeret i den givne kommune. For alle g''lder det dog at der er et minimum af loft p'' lejen. For pr'' 1991 g''lder huslejefasts''ttelse ved nettoprisindeks. For pr'' 1991 men forbedret betragteligt g''lder omkostningsbaseret husleje, og for post 1991 g''lder Aftaleloven. Der er med andre ord ydre rammer for al '''markeds''' baseret privat leje. Undertegnede kan ikke forefinde data hvad ang''r sager omkring Aftaleloven og brug af denne i huslejetvister, til at kunne angive et reelt prisloft.
Opsummering
Det danske lejemarked udg''r cirka 42 pct. af det samlede boligmarked. B''de privat- og almen leje er st''rst i byerne og mindre i landomr''derne. Dette h''nger utvivlsomt ogs'' sammen med leje udg''r en markant st''rre del af etageboliger som er mere koncentreret i byer end i landomr''der. Prisfasts''ttelsen er for markedsleje (privatleje) reguleret for alle typer af lejligheder i ''n eller flere aspekter. Om end at kommuner kan v''lge at tilsides''tte Boligreguleringsloven, da g''lder lejelovens regler fortsat, om end i varierende grad.
Det tyske lejeboligsektor
Markedstilstand
Hvem angiver prisen p'' lejemarkedet?
For det helt deregulerede marked, vil prisen blive angivet af det k''ber er villig til at betale. P'' lejemarkedet er dette dog besv''rliggjort af en r''kke markedsfejl, der g''r at det ikke kan forventes at en ideel konkurrencesituation overhovedet kan opst''.
Overordnet teoretisk begrundet svar
Ved huslejeregulering '''vinder''' k''ber (lejer), da d''dv''gtstabet der opst''r betales af s''lger.
Hvem vinder ved huslejeregulering?
DREAM-modellen vil sige lejere med lavest disponibel indkomst.
Dele af huslejereguleringspakkerne er rationelle i et ''konomisk perspektiv
Om end at prisregulering negerer muligheden for at markedet selv kan diktere prisen og derved invaliderer huslejeregulering som helhed, s'' er der aspekter af det som kan modvirke andre markedsfejl; specifikt omhandlende informationsperspektivet i teorien. I Tysklands tilf''lde indeholder Mietpreisspiegel en detaljeret oversigt over prisens sammenh''ng, information som s''lger normalt ikke ville have en '''k''bs''' situation.